Wkład własny kojarzy się przede wszystkim z oszczędnościami zgromadzonymi na koncie. Nie zawsze jednak trzeba pokryć go wyłącznie pieniędzmi odłożonymi z wynagrodzenia. Przy budowie domu bank może uwzględnić wartość działki i część wykonanych już prac. Przy zakupie mieszkania do wkładu mogą zostać zaliczone pieniądze wpłacone wcześniej sprzedającemu, a źródłem środków może być również darowizna czy wypłata z PPK.
Trzeba jednak odróżnić wkład własny od źródła pieniędzy na wkład oraz od dodatkowego zabezpieczenia kredytu. To ważne, ponieważ nie każdą posiadaną wartość bank potraktuje tak samo.
Wkład własny to część kosztu zakupu albo budowy nieruchomości, której bank nie finansuje kredytem hipotecznym.
Jeżeli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, a bank udziela kredytu na 400 tys. zł, pozostałe 100 tys. zł stanowi wkład własny kupującego.
Nie zawsze musi oznaczać to przelew 100 tys. zł wykonany tuż przed uruchomieniem kredytu. Część tej kwoty mogła zostać wcześniej wpłacona sprzedającemu. Przy budowie domu wkład może z kolei obejmować wartość posiadanej działki lub inwestycji wykonanej jeszcze przed wypłatą kredytu.
Bank zawsze sprawdza jednak, czy klient rzeczywiście wnosi własne środki. Zgodnie z Rekomendacją S KNF pieniądze przeznaczone na wkład nie powinny pochodzić z kredytu, pożyczki ani dotacji.
Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy kupujący ma odpowiednią kwotę na rachunku bankowym. Bank może poprosić o dokument potwierdzający posiadanie środków, a później również o dowód ich wykorzystania przy zakupie nieruchomości.
Nie ma przy tym jednej zasady mówiącej, że pieniądze muszą znajdować się na koncie przez trzy czy sześć miesięcy. Jeśli duża kwota pojawiła się niedawno, bank może natomiast zapytać o jej źródło.
Może tak być np. po sprzedaży samochodu, otrzymaniu darowizny albo sprzedaży innej nieruchomości. Wtedy przydadzą się dokumenty potwierdzające transakcję i wpływ pieniędzy.
Jeżeli część ceny mieszkania została już zapłacona z własnych pieniędzy przed złożeniem wniosku kredytowego, bank może uwzględnić ją przy ustalaniu wniesionego wkładu.
Dotyczy to między innymi zaliczki lub zadatku przekazanego sprzedającemu na podstawie umowy przedwstępnej oraz wpłat dokonanych na rzecz dewelopera.
Przykład: mieszkanie kosztuje 600 tys. zł, a kupujący wpłacił wcześniej deweloperowi 60 tys. zł ze swoich oszczędności. Bank może potraktować tę wpłatę jako część wymaganego wkładu własnego. Trzeba ją jednak udokumentować, najczęściej za pomocą umowy i potwierdzenia płatności.
Przy zakupie od dewelopera dobrze wcześniej sprawdzić także zasady zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym.
W przypadku kredytu na budowę sytuacja wygląda inaczej niż przy zakupie gotowego mieszkania. Jeżeli kredytobiorca posiada grunt, na którym ma powstać finansowany dom, bank może zaliczyć wartość tej działki do wkładu własnego.
Nie oznacza to jednak, że bank automatycznie przyjmie cenę, którą właściciel zapłacił za grunt kilka lat wcześniej. Liczy się wartość przyjęta przez bank na potrzeby konkretnego kredytu.
Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, nie musi to od razu wykluczyć jej wykorzystania. Bank sprawdzi zadłużenie i ustali, jaka część wartości gruntu może zostać potraktowana jako wkład własny.
Przy budowie domu bardzo często oznacza to, że inwestor nie musi dodatkowo wnosić całego wkładu w gotówce.
Mogą. Jeśli przed złożeniem wniosku powstały już np. fundamenty, wykonano przyłącza albo zakupiono i wykorzystano część materiałów, bank może uwzględnić dotychczasowe zaangażowanie inwestora.
Nie należy jednak zakładać, że wystarczy zsumować wszystkie posiadane faktury. Bank ocenia aktualny stan inwestycji i jej wartość według własnej procedury. Sposób dokumentowania wykonanych prac również zależy od instytucji.
Dlatego przy kredycie na budowę domu wkład własny dobrze ustalić jeszcze przed przygotowaniem ostatecznego kosztorysu.
Tu łatwo o nieporozumienie. Posiadane mieszkanie lub dom nie stają się automatycznie wkładem własnym do zakupu kolejnej nieruchomości.
Bank może w określonych sytuacjach przyjąć inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Nie oznacza to jednak tego samego co zaliczenie jej wartości jako wkładu własnego.
Jeśli właściciel sprzeda dotychczasowe mieszkanie i przeznaczy uzyskane pieniądze na zakup nowego lokalu, sytuacja jest prostsza – środki ze sprzedaży mogą pokryć wkład własny.
W przypadku planu zabezpieczenia kredytu na dwóch nieruchomościach trzeba sprawdzić zasady konkretnego banku.
Rodzice lub inni członkowie rodziny mogą przekazać pieniądze, które następnie posłużą jako wkład własny. Bank będzie jednak chciał wiedzieć, skąd pochodzi większy wpływ na rachunek.
Najbezpieczniej przekazać darowiznę przelewem i zachować dokumenty potwierdzające jej pochodzenie.
Osobno trzeba pamiętać o przepisach podatkowych. Darowizny od najbliższej rodziny mogą korzystać z pełnego zwolnienia z podatku, ale po przekroczeniu ustawowego limitu trzeba spełnić określone warunki. W przypadku darowizny pieniężnej chodzi między innymi o zgłoszenie jej do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie oraz udokumentowanie przekazania środków.
Nie każda darowizna wymaga więc automatycznie składania formularza SD-Z2. Obowiązek zależy między innymi od wartości pieniędzy otrzymanych od danej osoby w ustawowym okresie.
Tak – i tutaj przepisy przewidują specjalne rozwiązanie mieszkaniowe.
Uczestnik PPK, który nie ukończył 45 lat, może wypłacić do 100% zgromadzonych środków na pokrycie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, np. na zakup mieszkania albo budowę domu.
Nie działa to jak zwykłe wycofanie pieniędzy z PPK przed 60. rokiem życia. Przy wypłacie na wkład własny nie trzeba oddawać dopłat państwa ani płacić podatku od zysków kapitałowych.
Pieniądze trzeba jednak później zwrócić do PPK. Spłatę należy rozpocząć najpóźniej 5 lat od wypłaty środków, a cały zwrot zakończyć najpóźniej po 15 latach.
To rozwiązanie może więc ułatwić zebranie wkładu, ale nie oznacza definitywnego wykorzystania oszczędności emerytalnych.
Środki zgromadzone na IKE lub IKZE również można wykorzystać na zakup nieruchomości, ale mechanizm działa inaczej niż w PPK.
Nie istnieje specjalna mieszkaniowa wypłata z IKE lub IKZE odpowiadająca rozwiązaniu przewidzianemu dla PPK. Trzeba najpierw wycofać środki z rachunku, a dopiero później można wykorzystać otrzymane pieniądze jako własne środki przy zakupie nieruchomości.
Wcześniejszy zwrot z IKE oznacza konieczność zapłaty 19% podatku od wypracowanego dochodu kapitałowego.
W przypadku IKZE wcześniejszy zwrot obejmuje wszystkie środki zgromadzone na rachunku, a otrzymana kwota podlega opodatkowaniu PIT według skali podatkowej.
Przed uruchomieniem tych oszczędności dobrze więc policzyć, ile pieniędzy rzeczywiście pozostanie do wykorzystania po rozliczeniu podatku.
Posiadanie papierów wartościowych nie oznacza automatycznie, że bank zaliczy ich bieżącą wartość do wkładu własnego.
Najbardziej jednoznaczna sytuacja powstaje po sprzedaży akcji, obligacji czy jednostek funduszu i otrzymaniu pieniędzy na rachunek. Wtedy środki mogą zostać przeznaczone na pokrycie części ceny nieruchomości.
Jeśli klient chce wykorzystać aktywa finansowe bez ich sprzedaży, musi sprawdzić zasady konkretnego banku. Instytucje mogą różnie podchodzić do takiego majątku i nie należy zakładać, że rachunek maklerski zastąpi wkład gotówkowy.
Osoby posiadające starą książeczkę mieszkaniową mogą w określonych przypadkach wykorzystać zgromadzone środki oraz premię gwarancyjną przy realizacji celu mieszkaniowego.
Możliwość uzyskania premii zależy jednak od spełnienia warunków ustawowych. Przed planowaną transakcją dobrze więc sprawdzić zarówno wysokość środków, jak i procedurę ich uruchomienia.
Najważniejsze ograniczenie dotyczy pieniędzy pożyczonych specjalnie po to, aby wykazać wymagany wkład.
Zaciągnięcie kredytu gotówkowego na wkład własny może nie tylko uniemożliwić bankowi uznanie tych pieniędzy za własne środki, ale również zmniejszyć zdolność kredytową. Nowa rata zwiększa miesięczne zobowiązania kredytobiorcy.
Podobnie nie należy ukrywać przed bankiem źródła dużych wpływów na konto. Bank może poprosić o dokumenty potwierdzające sprzedaż majątku, darowiznę lub inne źródło pieniędzy.
Sposób zależy od tego, czym jest wkład.
Przy pieniądzach bank może poprosić o wyciąg z rachunku lub potwierdzenie przelewu. Przy wcześniej zapłaconym zadatku znaczenie mają umowa i dowód płatności. Przy budowie domu bank ocenia działkę oraz dotychczas wykonane prace.
Nie trzeba przy tym znać bankowych wskaźników, żeby zrozumieć zasadę. Bank porównuje po prostu wysokość kredytu z wartością nieruchomości.
Jeżeli kupujesz mieszkanie za 500 tys. zł i pożyczasz 400 tys. zł, bank finansuje 80% jego wartości. Jeżeli pożyczasz 450 tys. zł, finansuje już 90%. Im większą część ceny pokrywa kredyt, tym mniejszy pozostaje wkład własny kupującego.
Tak, jeśli bank akceptuje dane źródła i można je odpowiednio wykazać.
Przykładowo część ceny może pochodzić z oszczędności, część z darowizny od rodziców, a część mogła zostać wcześniej wpłacona sprzedającemu jako zadatek.
Przy budowie domu sytuacja może wyglądać jeszcze inaczej: wkład tworzy wartość działki, wykonane już prace oraz środki pieniężne przeznaczone na kolejne etapy inwestycji.
Dlatego zamiast zaczynać od pytania „ile mam gotówki?”, lepiej ustalić ile wkładu wymaga bank i które posiadane środki albo poniesione wydatki może do niego zaliczyć.
Może się tak zdarzyć, jeśli jej wartość zaakceptowana przez bank wystarcza do pokrycia wymaganego wkładu przy kredycie na budowę domu. Bank uwzględni przy tym ewentualne obciążenia działki.
Tak. Darowizna może sfinansować wkład własny. Trzeba jednak udokumentować pochodzenie pieniędzy oraz, jeśli wymagają tego przepisy podatkowe, prawidłowo zgłosić darowiznę.
Tak. Osoba przed 45. rokiem życia może wykorzystać do 100% zgromadzonych środków z PPK, ale musi je następnie zwrócić na zasadach określonych w ustawie.
Bank powinien upewnić się, że wkład własny nie pochodzi z kredytu ani pożyczki. Kredyt gotówkowy zwiększa też miesięczne zobowiązania i może obniżyć zdolność do uzyskania kredytu hipotecznego.
Sam samochód zwykle nie jest wkładem własnym do kredytu hipotecznego. Można go jednak sprzedać i przeznaczyć uzyskane pieniądze na pokrycie części ceny nieruchomości.
Nie ma jednej zasady obowiązującej we wszystkich bankach. Bank może jednak poprosić o wyjaśnienie i udokumentowanie źródła większej kwoty, która pojawiła się na rachunku niedługo przed złożeniem wniosku.
Nie warto zakładać, że każda posiadana nieruchomość, inwestycja czy oszczędność automatycznie zastąpi gotówkę. Działka przy budowie domu, wpłacony zadatek czy środki z PPK działają na innych zasadach, a bank musi jeszcze zaakceptować sposób ich wykorzystania.
Dlatego wysokość i źródło wkładu dobrze ustalić przed podpisaniem umowy zobowiązującej do zakupu nieruchomości. Jednocześnie trzeba sprawdzić swoją zdolność kredytową, ponieważ wysoki wkład własny nie zastąpi wystarczających dochodów.
Jeżeli planujesz zakup lub budowę i nie wiesz, jak bank potraktuje posiadane środki, działkę albo wcześniejsze wpłaty, pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego pozwala sprawdzić dostępne rozwiązania jeszcze przed złożeniem wniosku.
pl. Kościeleckich 3,
85-033 Bydgoszcz
