Cały proces uzyskania kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od 1 do 3 miesięcy – od pierwszych przygotowań do wypłaty środków. Ustawowy termin na wydanie decyzji kredytowej wynosi maksymalnie 21 dni kalendarzowych od złożenia kompletnego wniosku, jednak w praktyce czas oczekiwania może wynosić 4–8 tygodni. Na długość procesu wpływa głównie kompletność dokumentów, rodzaj nieruchomości i sytuacja dochodowa wnioskodawcy. Składanie wniosków do kilku banków równolegle znacząco zmniejsza ryzyko przekroczenia terminu z umowy przedwstępnej.
Cały proces – od analizy zdolności kredytowej do wypłaty środków – trwa przeciętnie od 4 do 12 tygodni. To szeroki przedział, bo na czas oczekiwania wpływa wiele zmiennych: bank, rodzaj nieruchomości, sytuacja dochodowa wnioskodawcy i kompletność dokumentacji.
Warto rozróżnić trzy różne momenty, które klienci często ze sobą mylą:
Każdy z tych etapów to osobny odcinek czasu. Zsumowane razem dają realny termin, w którym pieniądze trafiają na konto sprzedającego lub developera.
Proces kredytowy składa się z kilku następujących po sobie etapów. Poniżej przedstawiam orientacyjny czas każdego z nich.
Ten etap zajmuje zazwyczaj od kilku dni do 2 tygodni. W tym czasie sprawdzasz swoją zdolność kredytową, porównujesz oferty banków i decydujesz, do których złożysz wniosek. Jeśli korzystasz z pomocy eksperta kredytowego, ten etap może trwać krócej – ekspert dysponuje gotowymi kalkulatorami i aktualną wiedzą o ofertach kilkunastu banków jednocześnie.
Zebranie wszystkich dokumentów zajmuje zwykle 1–3 tygodnie. Czas zależy głównie od tego, jak szybko pracodawca wystawi zaświadczenie o dochodach, jak aktualne są wyciągi z konta i czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Im lepiej przygotujesz się wcześniej, tym krócej trwa ten etap.
Ustawowy termin na wydanie decyzji kredytowej wynosi 21 dni kalendarzowych od dnia złożenia kompletnego wniosku – wynika to z Ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. W praktyce banki często mieszczą się w tym czasie, jednak przy skomplikowanych przypadkach czas oczekiwania na decyzję kredytową może wynosić 4–6 tygodni, a w trudnych sytuacjach nawet 8–10 tygodni.
Do najczęstszych przyczyn opóźnień na tym etapie należą: prośba banku o uzupełnienie dokumentów, konieczność przeprowadzenia dodatkowej wyceny nieruchomości lub niestandardowa sytuacja dochodowa wnioskodawcy.
Po pozytywnej decyzji bank przesyła projekt umowy. Na zapoznanie się z umową i podpisanie jej przeznacza się zwykle kilka dni roboczych. Umowę podpisuje się w oddziale banku lub – w niektórych przypadkach – zdalnie. To dobry moment, żeby spokojnie przeczytać wszystkie warunki.
Wypłata środków następuje zazwyczaj 3–7 dni roboczych po spełnieniu warunków uruchomienia kredytu, takich jak dostarczenie aktu notarialnego czy zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego czas wypłaty jest krótszy. Przy rynku pierwotnym środki są wypłacane w transzach powiązanych z postępem inwestycji, co może wydłużyć cały proces nawet do 60 dni kalendarzowych od podpisania umowy kredytowej.
Część czynników masz pod kontrolą, część zależy od banku lub okoliczności zewnętrznych. Warto je znać, zanim złożysz wniosek.
Kredyt na budowę domu – zwłaszcza systemem gospodarczym – trwa dłużej niż kredyt na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Wynika to z konieczności przygotowania kosztorysu budowlanego, harmonogramu prac i wyceny działki lub projektu. Bank musi ocenić nie tylko zdolność kredytową, ale też realność planowanej inwestycji.
Sama analiza wniosku przebiega według tych samych zasad i ustawowego terminu 21 dni, jednak etap przygotowania dokumentacji jest znacznie bardziej rozbudowany. Do typowego zestawu dokumentów dochodzą: pozwolenie na budowę, projekt budowlany, wycena nieruchomości i kosztorys. Zebranie tych materiałów może zająć kilka tygodni.
Warto też pamiętać, że przy budowie środki są uruchamiane w transzach – po zakończeniu kolejnych etapów prac. To oznacza, że kontakt z bankiem trwa przez cały okres budowy, nie tylko do momentu podpisania umowy.
Tak – składanie wniosków do 2–3 banków jednocześnie to jedna z najskuteczniejszych metod zabezpieczenia terminu. Jeśli jeden bank się opóźni lub wyda decyzję odmowną, masz alternatywę. To szczególnie ważne, gdy umowa przedwstępna zakupu nieruchomości wyznacza konkretny termin finalizacji transakcji. Pamiętaj jednak, że każde zapytanie kredytowe jest widoczne w BIK – warto składać wnioski w krótkim odstępie czasu, żeby nie obniżyć swojej oceny punktowej.
Jeśli bank przekroczy 21-dniowy termin ustawowy, masz prawo złożyć reklamację. W praktyce banki starają się dotrzymywać tego terminu, a opóźnienia często wynikają z niekompletności wniosku – w takim przypadku termin zaczyna biec od momentu dostarczenia brakujących dokumentów, nie od pierwszego złożenia wniosku. Dlatego tak ważne jest złożenie kompletnej dokumentacji od razu.
Tak, okresy urlopowe mogą wydłużyć czas rozpatrywania wniosku. Latem i w okolicach świąt działy analiz w bankach pracują z mniejszą obsadą, co przekłada się na dłuższy czas oczekiwania na decyzję kredytową. Jeśli masz możliwość wyboru terminu składania wniosku, unikaj przełomu lipca i sierpnia oraz okresu świąteczno-noworocznego.
Pozytywna decyzja kredytowa jest ważna zazwyczaj przez 30–90 dni, w zależności od banku – dokładny termin zawiera dokument decyzji. Jeśli nie podpiszesz umowy kredytowej w tym czasie, bank może wymagać ponownego rozpatrzenia wniosku. Warto sprawdzić ten termin tuż po otrzymaniu decyzji i zaplanować podpisanie aktu notarialnego z odpowiednim wyprzedzeniem.
Tak – masz prawo odstąpić od umowy kredytu hipotecznego w ciągu 14 dni od jej podpisania, bez podawania przyczyny. Wynika to z przepisów ustawy o kredycie hipotecznym. Jeśli środki zostały już wypłacone, musisz je zwrócić wraz z odsetkami naliczonymi za okres korzystania z kapitału. Warto jednak pamiętać, że odstąpienie od umowy kredytowej nie zwalnia cię automatycznie z umowy kupna nieruchomości – te dwa dokumenty to odrębne zobowiązania.
pl. Kościeleckich 3,
85-033 Bydgoszcz
