Nie istnieje jedna lista dokumentów do kredytu hipotecznego, która wygląda identycznie w każdym banku. Najczęściej trzeba przygotować dokument potwierdzający tożsamość, informacje i dokumenty dotyczące dochodów oraz dokumentację nieruchomości. Zakres zmienia się wraz ze źródłem zarobków, rodzajem transakcji i procedurą konkretnego banku. Innych danych potrzebuje bank przy zakupie gotowego mieszkania, innych przy inwestycji deweloperskiej, a jeszcze innych przy budowie domu. Dlatego najlepiej kompletować dokumenty dopiero po sprawdzeniu wymagań banków, do których rzeczywiście planujesz złożyć wniosek.
Stos papierów nie zawsze jest tak duży, jak sugerują internetowe checklisty. Część informacji bank może sprawdzić sam, część przyjmie w formie oświadczenia, a niektórych dokumentów zażąda dopiero wtedy, gdy wynikają z konkretnej sytuacji klienta lub nieruchomości.
Dla porządku dokumentację można podzielić na trzy grupy: dane wnioskodawcy, dokumenty związane z dochodami oraz dokumenty dotyczące nieruchomości.
Bank musi przede wszystkim potwierdzić, kto składa wniosek. Zwykle potrzebny będzie dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość oraz dane wymagane w formularzu kredytowym. Zakres zależy od banku i sytuacji klienta. ING w swojej aktualnej liście wymienia wniosek kredytowy, dane wnioskodawców oraz dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość.
Bank może też zapytać o stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym, zobowiązania finansowe czy ustrój majątkowy małżonków. Takie informacje wpływają na ocenę sytuacji finansowej wnioskodawcy.
Tu pojawiają się największe różnice między klientami. Bank chce ustalić nie tylko wysokość dochodu, ale również jego regularność, źródło i prawdopodobieństwo utrzymania się w kolejnych latach. Przy ocenie zdolności bank powinien analizować dochody, wydatki, zobowiązania oraz stabilność uzyskiwanych wpływów.
Pracownik etatowy może zostać poproszony o zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, ale nie jest to bezwzględna zasada.
Niektóre banki potrafią potwierdzić dochód na podstawie historii rachunku lub oświadczenia klienta. Przykładowo ING dopuszcza oświadczenie o dochodach przy wynagrodzeniu regularnie wpływającym na konto w tym banku. Gdy wynagrodzenie wpływa gdzie indziej, bank wymaga zaświadczenia o źródle i wysokości dochodów.
W zależności od banku i sytuacji klienta mogą pojawić się również:
Przedsiębiorca powinien przygotować się na bardziej rozbudowaną analizę. Bank sprawdzi historię działalności, sposób opodatkowania, aktualne wyniki oraz ewentualne zaległości publicznoprawne.
Dokumentacja zależy przede wszystkim od sposobu prowadzenia księgowości. Bank może wymagać m.in.:
Wymagania zmieniają się zależnie od formy rozliczeń i nawet od momentu składania wniosku w ciągu roku.
Bank interesuje przede wszystkim ciągłość uzyskiwania dochodu. Nie należy jednak wpisywać jednej obowiązującej wszystkich zasady, że klient musi przynieść umowy z ostatnich 12 albo 24 miesięcy.
Procedury różnią się między bankami. Przy umowie zlecenia bank może np. zaakceptować oświadczenie o dochodach, jeśli regularne wynagrodzenie od tego samego zleceniodawcy wpływa na rachunek w tym banku od odpowiedniego czasu. W innej sytuacji prosi o zaświadczenie dotyczące źródła i wysokości dochodu.
Przy emeryturze lub rencie bank może oprzeć się na historii wpływów na rachunek albo poprosić o dokument potwierdzający prawo do świadczenia i jego wypłatę. Może to być decyzja o przyznaniu lub waloryzacji świadczenia, ostatni odcinek albo wyciąg z konta. Przy rencie znaczenie ma również okres, na jaki ją przyznano.
Dochód z wynajmowanej nieruchomości także może zwiększyć zdolność kredytową, jeśli bank go zaakceptuje. Wtedy trzeba liczyć się z koniecznością wykazania, że wpływy rzeczywiście istnieją i mają odpowiednią historię.
Bank może poprosić o umowę najmu, historię wpływów czy dokumenty podatkowe. Konkretnego zestawu nie należy jednak podawać jako reguły dla całego rynku.
Tutaj lista zależy przede wszystkim od tego, co kupujesz albo budujesz. Bank musi sprawdzić stan prawny nieruchomości i ocenić zabezpieczenie kredytu, ale nie przy każdej transakcji potrzebuje tych samych załączników.
Przy rynku wtórnym podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta. Nie zawsze trzeba jednak zamawiać papierowy odpis. Bank może poprosić po prostu o numer KW i sprawdzić jej treść elektronicznie.
W zależności od transakcji mogą być potrzebne również:
Bank może poprosić np. o wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o braku zaległości lub operat szacunkowy.
Przy rynku pierwotnym dokumentacja dotyczy również samej inwestycji. Bank może potrzebować numeru księgi wieczystej, umowy deweloperskiej lub przedwstępnej wraz z załącznikami oraz potwierdzeń wpłat dokonanych wcześniej na rzecz dewelopera.
Jeżeli nieruchomość dewelopera obciąża hipoteka, może pojawić się również promesa dotycząca bezciężarowego wyodrębnienia lokalu. Przy ukończonych inwestycjach bank może poprosić o dokumenty związane z dopuszczeniem budynku do użytkowania.
Przy budowie bank finansuje inwestycję na podstawie jej planowanego przebiegu i kosztów. Dlatego potrzebuje danych dotyczących działki, legalności budowy oraz budżetu.
Bank może potrzebować dokumentów tj.:
Przy zakupie działki bank sprawdza przede wszystkim jej stan prawny i możliwość przyjęcia jej jako zabezpieczenia. Podstawą może być numer księgi wieczystej. Przy działce wydzielanej z większej nieruchomości potrzebne mogą być także dokumenty dotyczące podziału.
W zależności od nieruchomości bank może poprosić również o dokumenty planistyczne czy informacje dotyczące dostępu do drogi. Ich zakres najlepiej ustalić po wskazaniu konkretnej działki.
Nie zawsze.
Bank musi ustalić wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, ale sposób wykonania wyceny zależy od jego procedury. Jeden bank pozwala klientowi dostarczyć własny operat zgodny z wymaganiami banku albo zamówić wycenę za pośrednictwem banku, inny sam zleca wycenę nieruchomości.
Dlatego nie ma sensu zamawiać rzeczoznawcy przed sprawdzeniem wymagań wybranego banku. Można ponieść wydatek na dokument, którego dana instytucja nie zaakceptuje albo którego klient nie musiał przygotowywać we własnym zakresie.
Bank musi wiedzieć, ile własnych środków angażujesz w transakcję i czy rzeczywiście możesz nimi dysponować. Może więc poprosić np. o potwierdzenie środków, wcześniejszej wpłaty na rzecz sprzedającego albo dokumenty dotyczące wartości działki przy budowie domu.
Rekomendacja S wskazuje też, że bank powinien upewnić się, iż pieniądze przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki ani dotacji. Jednocześnie dopuszcza określone formy wsparcia wynikające z programów mieszkaniowych, a przy budowie domu wkładem może być także wartość działki spełniającej wymagania banku.
Najwięcej czasu tracą zwykle nie osoby, które mają „mało dokumentów”, lecz te, które przygotowują zestaw według przypadkowej listy z internetu, a później muszą zdobywać wszystko ponownie.
Najpierw ustal banki, do których trafią wnioski. Dopiero potem sprawdź ich aktualne wymagania. Ten sam rodzaj dokumentu może mieć inny wzór albo inny termin akceptacji w dwóch instytucjach.
Nie zakładaj też, że każde zaświadczenie jest ważne dokładnie 30 dni. Takie terminy występują w procedurach bankowych – Bank Pekao wskazuje np. miesięczny okres dla zaświadczenia o zatrudnieniu i zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami – ale nie można rozciągać tej zasady na wszystkie dokumenty i wszystkie banki.
Bank może też poprosić o uzupełnienia wynikające z konkretnej sytuacji: rozdzielności majątkowej, zagranicznego źródła dochodu, dodatkowego zobowiązania, nietypowego stanu prawnego nieruchomości czy przebiegu inwestycji.
Jeżeli wniosek ma trafić do kilku banków, pomoc przy kredycie hipotecznym może ułatwić ustalenie, które dokumenty trzeba zdobyć raz, a które wymagają formularza konkretnej instytucji.
Nie ma jednego terminu dla całej dokumentacji. Ważność zależy od rodzaju dokumentu i zasad banku. Część zaświadczeń bank może akceptować przez miesiąc, inne dane sprawdza sam w aktualnych rejestrach, a jeszcze inne dokumenty nie mają tak krótkiego terminu ważności. Dlatego przed ich zamówieniem najlepiej sprawdzić aktualną checklistę wybranego banku.
Nie. Sposób przekazania dokumentów zależy od banku i etapu procedury. Część materiałów można przekazywać elektronicznie, inne bank może chcieć zobaczyć w określonej formie. Nie należy więc zakładać, że każda umowa dotycząca nieruchomości wymaga dostarczenia bankowi oryginału albo kopii poświadczonej notarialnie.
Część dokumentów dotyczących dochodu i nieruchomości można wykorzystać przy kilku wnioskach, o ile spełniają wymagania każdej instytucji. Same formularze kredytowe, oświadczenia oraz część zaświadczeń mogą jednak mieć wzory przygotowane przez konkretny bank. Aktualne listy banków pokazują, że zakres wymaganej dokumentacji nie jest identyczny.
Nie musi. Bank może poprosić o uzupełnienie dokumentacji albo wskazać alternatywny sposób potwierdzenia danej informacji. Lepiej jednak ustalić wymagania przed złożeniem wniosku, ponieważ każde późniejsze uzupełnienie może wydłużyć analizę.
Bank musi zbadać sytuację każdego wnioskodawcy, którego dochody i zobowiązania uwzględnia przy ocenie zdolności kredytowej. Współkredytobiorca powinien więc przygotować dane identyfikacyjne oraz dokumentację swojego źródła dochodu.
pl. Kościeleckich 3,
85-033 Bydgoszcz
