Zakup mieszkania bez kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności nadal jest możliwy. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie funkcjonuje jednak jak standardowy kredyt, w którym bank po prostu finansuje całą cenę nieruchomości. Taką możliwość daje przede wszystkim Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym część odpowiadającą wymaganemu wkładowi może zabezpieczyć gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego.
Nie oznacza to łagodniejszej oceny kredytobiorcy. Bank nadal bada dochody, wydatki, historię kredytową i wysokość innych zobowiązań. Osoba bez oszczędności na wkład musi więc mieć zdolność wystarczającą do spłaty całej kwoty kredytu.
Przy zwykłym kredycie hipotecznym bank najczęściej oczekuje, że kupujący pokryje z własnych środków część ceny mieszkania lub domu. Standardowo wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Możliwe jest również finansowanie do 90% jej wartości, czyli kredyt z 10% wkładem własnym, jeśli bank zastosuje wymagane dodatkowe zabezpieczenie.
Przykładowo przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł standardowy wkład własny na poziomie 20% wynosi 100 tys. zł. Przy finansowaniu 90% wartości nieruchomości kupujący potrzebowałby 50 tys. zł własnych środków.
Inaczej działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją BGK. Program pozwala zaciągnąć kredyt bez własnych środków przeznaczonych na wkład albo z wkładem niższym niż standardowo wymagany przez bank. Gwarancja uzupełnia wtedy brakującą część do poziomu określonego w przepisach.
Dlatego określenie „kredyt bez wkładu własnego” wymaga doprecyzowania. Kredytobiorca nie wpłaca określonej kwoty z oszczędności, ale bank otrzymuje zabezpieczenie tej części finansowania w postaci gwarancji BGK.
Gwarancja nie trafia na konto kupującego i nie obniża ceny mieszkania. Stanowi zabezpieczenie spłaty części kapitału kredytu.
Jeżeli kredytobiorca nie ma wkładu własnego, gwarancja może zastąpić środki, których bank oczekiwałby przy standardowym finansowaniu. Jeżeli ma już część wymaganej kwoty, BGK może zabezpieczyć brakującą różnicę.
Maksymalna kwota gwarancji wynosi 100 tys. zł. Łączna wysokość gwarantowanej części kredytu oraz wniesionego wkładu własnego nie może przekroczyć 200 tys. zł ani 20% wydatków finansowanych kredytem.
Przykładowo przy mieszkaniu kosztującym 400 tys. zł 20% ceny wynosi 80 tys. zł. Przy braku własnych środków właśnie taka część kredytu może zostać objęta gwarancją. Przy wydatkach na poziomie 500 tys. zł 20% odpowiada maksymalnej gwarancji w wysokości 100 tys. zł.
Za udzielenie gwarancji BGK pobiera jednorazową prowizję w wysokości 1% gwarantowanej kwoty. Przy gwarancji 80 tys. zł będzie to 800 zł, a przy maksymalnych 100 tys. zł – 1000 zł.
Możliwość sfinansowania zakupu bez gotówkowego wkładu własnego nie oznacza, że do transakcji można podejść bez żadnych środków.
Kupujący może ponieść koszty związane z wyceną nieruchomości, notariuszem, wpisami sądowymi, ubezpieczeniem czy opłatami bankowymi. Przy niektórych transakcjach dochodzi również podatek PCC. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym mogą jednak korzystać ze zwolnienia z 2% PCC, jeśli spełniają warunki przewidziane w ustawie.
Trzeba też zostawić rezerwę na wydatki po zakupie. Przeprowadzka, wyposażenie lub remont potrafią obciążyć budżet już w pierwszych tygodniach po podpisaniu umowy.
Nazwa programu może sugerować, że rozwiązanie powstało wyłącznie dla rodzin z dziećmi. Tak nie jest. Z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego mogą korzystać również single i małżeństwa bez dzieci, jeśli spełniają wymagania programu oraz banku.
Przy ocenie wniosku trzeba sprawdzić przede wszystkim:
Program przewiduje wyjątki dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci. Rodzina z dwojgiem dzieci może posiadać jedno mieszkanie lub dom do 50 m², z trojgiem dzieci – do 75 m², a z czworgiem – do 90 m². Przy pięciorgu lub większej liczbie dzieci nie obowiązuje limit powierzchni posiadanej nieruchomości. W takim przypadku ustawa wprowadza jednak dodatkowe ograniczenia dotyczące wysokości wkładu własnego.
Przepisy przewidują również szczególne zasady dla niektórych udziałów w nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia.
Tak. Gwarancja BGK zastępuje wkład własny, a nie zdolność kredytową.
Bank sprawdza źródło i wysokość dochodu, miesięczne zobowiązania, koszty utrzymania gospodarstwa domowego, historię spłat oraz parametry planowanego kredytu. Brak konieczności zebrania wkładu własnego nie powoduje więc, że bank automatycznie zaakceptuje wniosek.
Przy finansowaniu całej ceny mieszkania kwota kredytu będzie też wyższa niż przy zakupie tej samej nieruchomości z 10% lub 20% wkładem. Wyższy kapitał oznacza zwykle większą ratę i wyższą sumę odsetek w całym okresie kredytowania.
Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwania mieszkania dobrze sprawdzić swoją sytuację finansową i dowiedzieć się, jak budować zdolność kredytową.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy pozwala finansować zarówno zakup mieszkania lub domu, jak i budowę domu jednorodzinnego. Kredyt może również obejmować zakup gruntu przeznaczonego pod budowę finansowanego domu oraz określone w ustawie spółdzielcze prawa do lokalu lub domu.
Przy zakupie mieszkania trzeba zwrócić uwagę na ustawowe limity ceny 1 m². Ich wysokość zależy od lokalizacji oraz od tego, czy lokal kupuje się na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Limity zmieniają się wraz ze wskaźnikami publikowanymi dla poszczególnych regionów, dlatego należy sprawdzać je dla konkretnej transakcji.
To szczególnie ważne przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Mieszkanie może odpowiadać możliwościom kredytobiorcy pod względem ceny całkowitej, a jednocześnie przekraczać limit programu przypadający na 1 m².
Przy zakupie od dewelopera warto wcześniej poznać także zasady zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym.
Minimalny okres spłaty wynosi 15 lat. Kredyt jest udzielany w złotych.
Sam udział w programie nie zwalnia z porównania parametrów ofert. Poszczególne banki mogą różnić się oprocentowaniem, sposobem liczenia zdolności, wymaganymi dokumentami, kosztami produktów dodatkowych czy maksymalnym okresem kredytowania.
Gwarancja BGK sama w sobie nie oznacza również, że bank może dowolnie pogorszyć warunki cenowe kredytu. Ustawa wymaga, aby oprocentowanie i prowizja nie były gorsze niż przy porównywalnym kredycie oferowanym przez ten sam bank.
Nie trzeba osobno składać dokumentów w Banku Gospodarstwa Krajowego. Kredytobiorca wybiera bank uczestniczący w programie i tam składa zarówno wniosek kredytowy, jak i dokumenty dotyczące gwarancji.
Bank bada zdolność kredytową, analizuje nieruchomość i sprawdza, czy wnioskodawca spełnia warunki ustawowe. Jeśli decyzja jest pozytywna, gwarancja zostaje uwzględniona w umowie kredytowej.
Lista banków uczestniczących w programie może się zmieniać. Przed rozpoczęciem procedury najlepiej sprawdzić aktualne informacje publikowane przez BGK zamiast opierać się na starszych zestawieniach banków dostępnych w internecie.
Dla osoby, która ma stabilne dochody i odpowiednią zdolność, lecz nie zgromadziła wkładu własnego, program może skrócić drogę do zakupu nieruchomości. Trzeba jednak porównać dwa scenariusze: zakup od razu z większym kredytem oraz odłożenie zakupu do czasu zgromadzenia własnych środków.
Wpłata wkładu własnego zmniejsza kwotę kredytu. To może obniżyć ratę oraz sumę odsetek zapłaconych bankowi. Z kolei odkładanie zakupu wiąże się z dalszym ponoszeniem kosztów najmu i ryzykiem zmiany cen nieruchomości czy warunków kredytowania.
Nie ma więc jednej odpowiedzi dla każdego kredytobiorcy. Decyzję trzeba oprzeć na konkretnych kwotach: cenie nieruchomości, dostępnych oszczędnościach, dochodzie, racie oraz kosztach kredytu w kilku wariantach.
Tak. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nadal umożliwia uzyskanie finansowania z gwarancją BGK. Zgodnie z obecnymi przepisami rodzinne kredyty mieszkaniowe mogą być udzielane do 31 grudnia 2030 r.
Gwarancja może wynieść maksymalnie 100 tys. zł. Razem z wkładem własnym kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tys. zł ani 20% wydatków finansowanych kredytem.
Nie. BGK pobiera jednorazową prowizję równą 1% kwoty gwarancji. Maksymalny koszt gwarancji wynosi więc 1000 zł.
Nie. Z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego mogą korzystać również single oraz małżeństwa bez dzieci. Liczba dzieci wpływa jednak na niektóre uprawnienia i wyjątki przewidziane w programie.
Zasadniczo program wymaga, aby osoby tworzące gospodarstwo domowe nie posiadały innego mieszkania lub domu. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci oraz w niektórych przypadkach udziałów odziedziczonych w nieruchomości.
Sama gwarancja BGK nie powinna powodować gorszych warunków cenowych niż w porównywalnym kredycie w tym samym banku. Poszczególne banki mają jednak własne cenniki i zasady oceny klienta, dlatego przed wyborem finansowania trzeba porównać pełny koszt ofert.
Nie. Gwarancja zabezpiecza część kredytu odpowiadającą brakującemu wkładowi własnemu. Nie jest dodatkową pulą pieniędzy przeznaczoną na notariusza, wpisy sądowe, wycenę czy wyposażenie mieszkania.
Tak, wcześniejsza spłata jest możliwa. Trzeba jednak sprawdzić zasady dotyczące tzw. spłaty rodzinnej, ponieważ termin i sposób wcześniejszej spłaty mogą wpływać na możliwość skorzystania z tego wsparcia w przyszłości.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy usuwa jedną z barier przy zakupie nieruchomości, ale nie zastępuje dobrej zdolności kredytowej ani rezerwy finansowej. Przed podpisaniem umowy warto ustalić realną kwotę kredytu, wysokość raty, koszty początkowe i limit ceny mieszkania obowiązujący w programie.
Jeśli rozważasz kredyt hipoteczny z gwarancją BGK, możesz wcześniej sprawdzić swoją zdolność i porównać dostępne możliwości finansowania. Zobacz, na czym polega pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego i przygotuj się do wniosku przed wyborem konkretnej oferty.
pl. Kościeleckich 3,
85-033 Bydgoszcz
