Przy ratach równych zaczynasz od niższego miesięcznego obciążenia, ale kapitał kredytu spada wolniej. Przy ratach malejących pierwsze płatności są wyższe, za to zadłużenie zmniejsza się szybciej, a suma odsetek przy tych samych parametrach kredytu będzie niższa. Różnica może być duża, szczególnie przy wysokiej kwocie i długim okresie spłaty. Nie oznacza to jednak, że raty malejące zawsze są lepszym wyborem. Dużo zależy od dochodów, zapasu w domowym budżecie i planów na kolejne lata.
Nazwa „rata równa” może być trochę myląca. Nie oznacza, że przez 20 czy 30 lat zapłacisz bankowi dokładnie tę samą kwotę bez względu na oprocentowanie. Rata pozostaje na tym samym poziomie tak długo, jak nie zmieniają się parametry służące do jej wyliczenia. Przy oprocentowaniu zmiennym albo po zakończeniu okresu obowiązywania okresowo stałej stopy bank może wyliczyć ją ponownie. Aktualne oferty hipoteczne często przewidują okresowo stałe oprocentowanie, np. przez pięć lat.
W racie równej zmienia się za to jej struktura. Na początku większą część płatności mogą stanowić odsetki, ponieważ bank nalicza je od wysokiego jeszcze salda zadłużenia. Z każdym miesiącem kapitału pozostaje mniej, więc udział odsetek spada, a coraz większa część raty służy spłacie samego długu.
Przy ratach malejących konstrukcja wygląda inaczej. W standardowym harmonogramie część kapitałową dzieli się na równe części. Do każdej z nich bank dolicza odsetki od aktualnego salda. Saldo regularnie maleje, więc maleje również kwota odsetek, a wraz z nią miesięczna rata.
Najłatwiej zobaczyć różnicę, patrząc na tempo spłacania kapitału.
Przy ratach równych bank rozkłada spłatę w taki sposób, aby miesięczne obciążenie było początkowo niższe. Ceną za ten komfort jest wolniejsze zmniejszanie zadłużenia w pierwszej części harmonogramu.
Raty malejące działają odwrotnie. Od początku oddajesz bankowi większą część kapitału. Skoro saldo szybciej się zmniejsza, kolejne odsetki naliczane są od coraz niższych kwot. W całym okresie kredytowania ich suma wychodzi więc niższa, jeśli porównujemy kredyty o tej samej kwocie, okresie i oprocentowaniu.
Załóżmy dla uproszczenia kredyt w wysokości 400 000 zł na 25 lat, spłacany w 300 miesięcznych ratach, ze stałym oprocentowaniem 7% przez cały analizowany okres.
Rata równa wyniosłaby około 2827 zł miesięcznie. Pierwsza rata malejąca sięgnęłaby około 3667 zł, czyli byłaby wyższa o ok. 840 zł. Pod koniec harmonogramu rata malejąca spadłaby natomiast do około 1341 zł.
Jeszcze ciekawiej wygląda suma odsetek. Przy ratach równych wyniosłaby w tym modelu około 448 tys. zł, a przy malejących około 351 tys. zł. Różnica to blisko 97 tys. zł.
To oczywiście symulacja. Nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń, zmian oprocentowania ani innych kosztów konkretnej oferty. Dobrze jednak pokazuje, za co płaci kredytobiorca wybierający niższą ratę na początku.
Zwykle mogą ograniczyć maksymalną dostępną kwotę kredytu, ponieważ na początku wymagają większego miesięcznego obciążenia. Nie należy jednak sprowadzać całej oceny zdolności do prostego stwierdzenia: „bank patrzy na pierwszą ratę”.
Bank powinien analizować m.in. dochody, koszty utrzymania gospodarstwa domowego, pozostałe zobowiązania, okres spłaty oraz ryzyko zmiany stóp procentowych. Przy kredytach hipotecznych stosuje się też odpowiednie bufory. Szczegółowa metodologia zależy już od danego banku.
Dlatego dwie osoby z podobnymi dochodami mogą uzyskać inne wyniki w różnych bankach. Jeśli jesteś blisko granicy wymaganej zdolności, wybór rat malejących może ograniczyć dostępną kwotę finansowania.
Przed złożeniem wniosku dobrze sprawdzić również, jak budować zdolność kredytową przed wnioskiem.
Niższa rata na początku kredytu daje więcej swobody właśnie wtedy, gdy wydatków często jest najwięcej. Zakup mieszkania może oznaczać jednocześnie remont, wyposażenie, przeprowadzkę czy uzupełnienie oszczędności po wniesieniu wkładu własnego.
W takiej sytuacji wybór rat równych nie musi oznaczać, że kredytobiorca ignoruje koszt odsetek. Może świadomie zostawić sobie większą poduszkę finansową zamiast kierować każdą wolną złotówkę do banku.
Raty malejące stawiają wyższe wymagania na starcie. Są interesujące przede wszystkim wtedy, gdy pierwsza rata nie napina domowego budżetu i po jej zapłaceniu nadal zostaje odpowiednia rezerwa na niespodziewane wydatki.
Rodzaj rat i rodzaj oprocentowania to dwie osobne decyzje.
Przy oprocentowaniu zmiennym zmiana stopy może wpłynąć zarówno na ratę równą, jak i malejącą. Jeśli oprocentowanie wzrośnie, część odsetkowa również może wzrosnąć.
Przy okresowo stałej stopie wysokość oprocentowania pozostaje ustalona przez wskazany w umowie okres. Rata równa pozostaje wtedy przewidywalna w tym czasie, natomiast dla rat malejących można z góry określić tempo ich spadku. Po zakończeniu okresu stałej stopy warunki mogą się zmienić. KNF rekomenduje bankom oferowanie klientom detalicznym kredytów hipotecznych ze stałą lub okresowo stałą stopą oraz umożliwienie przejścia ze stopy zmiennej na taką formułę.
Jest jeszcze rozwiązanie pośrednie: rata równa połączona z nadpłatami.
Na początku obowiązkowa rata pozostaje niższa niż przy systemie malejącym. Gdy pojawia się nadwyżka pieniędzy, możesz przeznaczyć ją na wcześniejszą spłatę części kapitału. Mniejsze saldo oznacza mniej odsetek naliczanych w przyszłości.
Nie daje to jednak automatycznie identycznego wyniku jak raty malejące. Efekt zależy od wysokości i momentu nadpłat oraz od tego, co dzieje się później z harmonogramem – np. czy skracasz okres kredytowania, czy zmniejszasz kolejne raty. Zasady wcześniejszej spłaty powinny znaleźć się w informacjach przekazywanych klientowi przed zawarciem umowy.
Jeżeli chcesz policzyć kilka wariantów przed podjęciem decyzji, pomoc przy wyborze kredytu hipotecznego może objąć zarówno porównanie ofert, jak i sposobu spłaty dopasowanego do budżetu.
Nie zaczynaj od pytania: „które raty są lepsze?”. Zacznij od dwóch innych: ile pieniędzy możesz bezpiecznie przeznaczać na kredyt teraz i jak może wyglądać Twój budżet za kilka lat?
Raty równe zmniejszają obciążenie na początku. Raty malejące pozwalają szybciej pozbywać się kapitału i przy niezmienionych pozostałych parametrach obniżają sumę odsetek. Prawdziwa różnica pojawia się więc między niższą obowiązkową płatnością dzisiaj a niższym kosztem odsetkowym w całym harmonogramie.
Przed podpisaniem umowy poproś o liczby dla obu dostępnych wariantów. Ustawa o kredycie hipotecznym wymaga przekazania informacji o oferowanych sposobach spłaty, w tym liczbie, częstotliwości i wysokości regularnych rat. Formularz informacyjny klient powinien otrzymać jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego.
Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera, sprawdź również, jak działa finansowanie etapowe przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym. Wypłata kredytu w transzach zmienia sposób naliczania odsetek przed uruchomieniem całej kwoty.
FAQ
To zależy od banku, produktu i zapisów umowy. Nie ma sensu pisać, że taka zmiana zawsze jest możliwa. Przykładowo PKO BP obecnie informuje przy swojej ofercie hipotecznej o możliwości zmiany rat równych na malejące lub odwrotnie w trakcie spłaty. Inny bank może stosować odmienne zasady, wymagać aneksu albo ponownej analizy zdolności.
Nie istnieje jedna kwota dochodu wymagana dla tego rodzaju rat. Wyższe początkowe obciążenie może jednak sprawić, że przy tej samej sytuacji finansowej bank zaakceptuje niższą kwotę kredytu niż przy ratach równych. Bank analizuje przy tym nie samą ratę, lecz również dochody, wydatki, inne zobowiązania, okres kredytowania i ryzyko stóp procentowych.
Tak. Mechanizm pozostaje taki sam: szybsza spłata kapitału ogranicza sumę naliczanych odsetek. Przy krótszym okresie różnica kwotowa między oboma systemami będzie jednak zwykle mniejsza niż przy kredycie rozłożonym na 25 czy 30 lat.
Jeżeli kredyt ma zmienne oprocentowanie, po jego aktualizacji rata może wzrosnąć. Nie można więc zagwarantować, że będzie niższa od raty z poprzedniego miesiąca. Jeżeli później oprocentowanie się nie zmienia, kolejne raty znów maleją, ponieważ saldo zadłużenia staje się coraz niższe.
Jeżeli bank oferuje oba sposoby spłaty, najlepiej poprosić o dwie symulacje przygotowane dla tej samej kwoty, okresu i oprocentowania. Porównaj pierwszą ratę, ratę po kilku latach, całkowitą sumę odsetek oraz saldo pozostające do spłaty w tych samych momentach. Ustawa wymaga, aby informacje przekazywane klientowi obejmowały oferowane warianty spłaty oraz wysokość regularnych rat.
pl. Kościeleckich 3,
85-033 Bydgoszcz
